将会让二手房市场的挂牌量爆涨到一个全新的次元，下面我们又一起进行喜闻乐见的算术题环节，对了本次回答附图有点《喜感》。

我之前反复提及的一个诡异现象就是：为什么没有金融政策来解决过去数年背负利率上浮群体的问题。

想要稳楼市，必须要稳二手房市场挂牌量。

有一类人卖房是觉得地产行情不容乐观，坚定卖房。

有一类人卖房是因为职场和家庭出现问题，必须卖房。

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还有一类人卖房是因为，利率严重倒挂，打算卖了，是否重买视情况而定。

什么叫利率严重倒挂，张三现在买房，贷款200万，利率3.7%，月供9250元，30年累计支付利息131万元，还款总额331万。

李四是2021年买的房子，贷款200万，利率为LPR+上浮利率，最终为6.5%，月供12641元，30年累计支付利息255万元，还款总额455万。

上浮利率最恐怖的就在于《无论LPR怎么降，利率上浮部分永不削减或降低，除非还清贷款》。

张三和李四未来利息这一块的差别有足足124万。

如果现在李四把房子卖了，重新买就变成了《3.7%》，你说李四卖不卖？

不要提重新买房要缴纳过户费用，那几万、十来万的费用跟124万的差值比如何？

《首套利率越低，利率上浮群体倒挂就会越严重，二手房市场将会一步步朝着踩踏方向大步迈进》

事实上对于金融机构来说，解决利率上浮严重群体的问题是最容易的，不信你仔细分析下：

金融机构能不能解决地产周期问题？不能。

金融机构能不能解决很多人失业降薪问题？不能。

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金融机构能不能对利率上浮的家庭按照目前首套房、二套房的认定规则进行重新认定，符合最新要求的免除利率上浮，打消这个群体挂牌出售的意愿？这个是真的能做到，并且执行成本不算高。

其实二手房挂牌量激增还带来另一个严重问题，就是很多挂牌人可能不知道"做空"这个概念，但是他们的行为就是在做空。

他们的思路就是现在500万的房子割肉480万能卖掉，明年年底估计能跌到410万，现在480万卖掉，租一年房子，明年底410买回来，利率低、手上多出来一笔数十万的现金。

我现在发现身边这样的"做空者"越来越多了，甚至于有自己唯一一套自住房都卖的狠人频现。

老规矩，地产问题回答末尾必附一张"我还是喜欢桀骜不驯的你.JPG"。

对刚需并不是一件坏事，前提是现在环境下认为买房是自己的刚需。

去年到今年lpr结合加点，房贷执行利率从5.2%左右下降到4.1%左右，平均就高达110bp，尤其是加点，一旦确定将直至贷款还完。100万房贷二十或三十年可以节省十几二十万的利息，这是短短一年选择不同带来的差异，还不包括70城里大多数同比房价下跌的部分，前几年如果不那么刚性需求，扛到今年省不少成本。

当然要说还能下降多少，个人观点不取决于供给端政策，而是和现在的整个经济遇到的问题一样，是需求端不足引起的价格以及成本下降。谁有抗风险资金，谁就有议价的筹码。

房价涨的时候，需求端包括了自住和投资，非必要投资推动了信贷激增和资产价格上涨，非理性的繁荣总有击鼓传花的最后一棒，没有那么多投机者和自住抢房源，刚需不会这么艰难。所以对于前几年投资高位被套的炒房者来说，真是一点都无法引起共情。

市场没需求，就会带动房子相关成本下降，这是市场的表现，大家越抢着买，议价权越低，反过来大家购买意愿不那么强烈，反而大家都有更高的议价权。

现在市场的需求下降有主观和客观原因。客观原因是大家预期收入下降，根据最新的工业企业利润来看，受影响相对第三产业较小的都出现了同比下降，还是平均了国有企业以后的数据，私企更惨，但私企和三产又是我国最大的就业方向，还有一项目数据读者可以看一下，就是青年的失业率，是所有年龄段最高的，而年轻人往往是正常击鼓传花的最后一棒，现在客观上是接不住。

主观原因就更简单了，买涨不买跌，还有多少人认房价永远涨呢？这个信心这一年内从评论区就能看到明显的差异。

最后，抗风险资金是现阶段最稀缺的资源之一，交出去之前还是要多考虑换来的东西值不值，尽可能花在刀刃上。

抗风险资金相关讨论参考之前的文章：