首套房贷利率累计下调 140 个基点,全国「最低价」降至 3.7%,将对房地产市场带来哪些影响?

2022-12-01 16:00:12
房贷利率进入下降通道,2022年以来,LPR报价于1月、5月和8月调降了三次,5年期以上LPR累计下调35个基点。同时,5月15日,央行和银保监会调整差别化住房信贷政策,将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点, 二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限规定不变。 LPR下降叠加房贷利率下限双重调整后,房贷利率也出现下滑。 融360最新发布的房贷利率报告显示, 2022年11月,全国首套房贷款平均利率为4.17%,比全国房贷利率下限高7BP;二套房贷款平均利率为4.95%,比全国房贷利率下限高5BP。从降幅来看,首套房利率今年累计降幅140BP,二套房贷利率累计降幅90BP。 另外,11月重点监测的42个一二线城市中,27个城市的主流房贷利率执行全国下限水平,广州、成都和乌鲁木齐的主流房贷利率执行首套4.3%(5年期以上LPR水平),二套4.9%。首套房最低利率降至3.7% 11月11日,人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,支持个人住房贷款合理需求。支持各地在全国政策基础上,因城施策实施好差别化住房信贷政策,合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限,支持刚性和改善性住房需求。 同时,鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等,在城市政策下限基础上,合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。支持金融机构优化新市民住房金融服务,合理确定符合购房条件新市民首套住房个人住房贷款的标准,多维度科学审慎评估新市民信用水平,提升借款和还款便利度。 差别化住房政策今年被频频提起,不少在此之前严格调控的城市,今年陆续出台了首付和利率政策。融360数字科技研究院重点监测的42个一二线城市中,2022年以来,石家庄、重庆、温州、无锡等8个城市首二套房贷首付比例全线下调;天津、郑州、宁波、南京、杭州等16个城市则单独下调了二套房贷首付比例。 除此之外,至少有50个城市还通过灵活性调整认房认贷政策,扩大了贷款意义上“首套房”的范畴,从而使房贷优惠政策触达更多的住房改善性需求用户。其中三四线城市占多数,但优化认房认贷政策的重点二线城市数量下半年也在增加,比如杭州地区11月发布的房贷新政,就将在杭州无房,在其他地方有房贷记录但已结清的购房者,按照首套购房贷款用户执行政策。 42个一二线城市中,有8个城市的首套房贷目前低于4%,分别是温州、石家庄、贵阳、武汉、天津、泉州、昆明和大连,其中温州、石家庄和泉州的首套房贷利率的主流利率已经降至3.8%。 而全国首套房贷最低的城市为清远,仅有3.7%。 “全国各地首套房贷利率呈现出‘破4进3’的格局,除部分重点一二线城市,后续其他城市降低房贷利率、刺激购房需求将成为主流操作。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。 国金证券分析师杜昊旻表示,11月首套房贷利率持续下降,再创2019年以来最低水平。11月25日央行宣布于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率25bp,金融机构资金成本将有所降低,有望带动5年期以上LPR下降,预计未来各地房贷利率仍有下降的空间。 除了利率下调之外,首付比例也出现了调整。11月28日,宁夏回族自治区银川市人民政府网站发布消息,即日起银川市开展为期半个月的购房促销活动,40余家房地产开发企业100余个楼盘,推出了特价房、优惠车位、分期贷款补贴等措施。 “政策支持群众合理购房需求,在银川购买个人住房,购房主体和购房数量不受户籍限制,银川市内签订的商品房买卖合同转让期限不作限制。”银川市住建局相关负责人介绍,商业银行或公积金贷款首套房最低首付比例由30%下调至20%,二套房首付比例由40%下调至30%。缴存职工个人购买自住住房使用住房公积金贷款的,最高贷款额度由50万元提高到60万元;夫妻均正常缴存住房公积金的,缴存职工家庭住房公积金最高贷款额度从70万元提高到80万元。 缴存职工个人购买自住住房使用住房公积金贷款,在最高贷款限额内,住房公积金贷款的可贷额度由不高于缴存职工住房公积金账户余额的20倍提高到25倍;缴存职工家庭住房公积金贷款的可贷额度,在最高贷款限额内,由不高于缴存职工夫妻双方住房公积金账户余额之和的20倍提高到25倍。凡在全国任一住房公积金管理中心正常缴存住房公积金的职工,购买银川地区自住住房的,均可在银川住房公积金管理中心办理住房公积金异地贷款(含商转公),贷款政策与银川本地缴存职工保持一致。 目前,已有超百城将商贷或公积金首套房首付比例降至20%。据中指院统计,今年已有80余城将首套商贷首付比例降至20%。另据记者不完全统计,年内已有超30个城市下调首套个人住房公积金贷款利率至20%。合计起来有过百城市的首付已经降到2成。 “首付比例出现积极的下调,且利率也到了比较低的水平,这说明今年实际上形成了历史上较好的信贷环境和政策,购房成本已降至历史低点。这是购房者需要积极把握的。”严跃进表示。首套房贷利率累计下调140个BP 全国“最低价”降至3.7%'

将会让二手房市场的挂牌量爆涨到一个全新的次元,下面我们又一起进行喜闻乐见的算术题环节,对了本次回答附图有点《喜感》

我之前反复提及的一个诡异现象就是:为什么没有金融政策来解决过去数年背负利率上浮群体的问题

想要稳楼市,必须要稳二手房市场挂牌量。

有一类人卖房是觉得地产行情不容乐观,坚定卖房。

有一类人卖房是因为职场和家庭出现问题,必须卖房。

......

还有一类人卖房是因为,利率严重倒挂,打算卖了,是否重买视情况而定

什么叫利率严重倒挂,张三现在买房,贷款200万,利率3.7%,月供9250元,30年累计支付利息131万元,还款总额331万。

李四是2021年买的房子,贷款200万,利率为LPR+上浮利率,最终为6.5%,月供12641元,30年累计支付利息255万元,还款总额455万。

上浮利率最恐怖的就在于《无论LPR怎么降,利率上浮部分永不削减或降低,除非还清贷款》。

张三和李四未来利息这一块的差别有足足124万。

如果现在李四把房子卖了,重新买就变成了《3.7%》,你说李四卖不卖?

不要提重新买房要缴纳过户费用,那几万、十来万的费用跟124万的差值比如何?

《首套利率越低,利率上浮群体倒挂就会越严重,二手房市场将会一步步朝着踩踏方向大步迈进》

事实上对于金融机构来说,解决利率上浮严重群体的问题是最容易的,不信你仔细分析下:

金融机构能不能解决地产周期问题?不能。

金融机构能不能解决很多人失业降薪问题?不能。

.......

金融机构能不能对利率上浮的家庭按照目前首套房、二套房的认定规则进行重新认定,符合最新要求的免除利率上浮,打消这个群体挂牌出售的意愿?这个是真的能做到,并且执行成本不算高

其实二手房挂牌量激增还带来另一个严重问题,就是很多挂牌人可能不知道"做空"这个概念,但是他们的行为就是在做空

他们的思路就是现在500万的房子割肉480万能卖掉,明年年底估计能跌到410万,现在480万卖掉,租一年房子,明年底410买回来,利率低、手上多出来一笔数十万的现金。

我现在发现身边这样的"做空者"越来越多了,甚至于有自己唯一一套自住房都卖的狠人频现。

老规矩,地产问题回答末尾必附一张"我还是喜欢桀骜不驯的你.JPG"。

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对刚需并不是一件坏事,前提是现在环境下认为买房是自己的刚需。

去年到今年lpr结合加点,房贷执行利率从5.2%左右下降到4.1%左右,平均就高达110bp,尤其是加点,一旦确定将直至贷款还完。100万房贷二十或三十年可以节省十几二十万的利息,这是短短一年选择不同带来的差异,还不包括70城里大多数同比房价下跌的部分,前几年如果不那么刚性需求,扛到今年省不少成本。

当然要说还能下降多少,个人观点不取决于供给端政策,而是和现在的整个经济遇到的问题一样,是需求端不足引起的价格以及成本下降。谁有抗风险资金,谁就有议价的筹码。

房价涨的时候,需求端包括了自住和投资,非必要投资推动了信贷激增和资产价格上涨,非理性的繁荣总有击鼓传花的最后一棒,没有那么多投机者和自住抢房源,刚需不会这么艰难。所以对于前几年投资高位被套的炒房者来说,真是一点都无法引起共情。

市场没需求,就会带动房子相关成本下降,这是市场的表现,大家越抢着买,议价权越低,反过来大家购买意愿不那么强烈,反而大家都有更高的议价权。

现在市场的需求下降有主观和客观原因。客观原因是大家预期收入下降,根据最新的工业企业利润来看,受影响相对第三产业较小的都出现了同比下降,还是平均了国有企业以后的数据,私企更惨,但私企和三产又是我国最大的就业方向,还有一项目数据读者可以看一下,就是青年的失业率,是所有年龄段最高的,而年轻人往往是正常击鼓传花的最后一棒,现在客观上是接不住。

主观原因就更简单了,买涨不买跌,还有多少人认房价永远涨呢?这个信心这一年内从评论区就能看到明显的差异。

最后,抗风险资金是现阶段最稀缺的资源之一,交出去之前还是要多考虑换来的东西值不值,尽可能花在刀刃上。

抗风险资金相关讨论参考之前的文章:

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